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每戶超過1億5000萬元　三大評比抓住富豪的心

文／陳翊中

自「宏盛帝寶」案後，總價1億5000萬元以上的「超級豪宅」，成為豪宅市場主流，這類豪宅鎖定金字塔頂端之上的尖端客群，客戶非富即貴，房子的規畫超乎平民百姓的想像，每戶2、300坪是基本規格，「制震」不稀奇，要「免震」才夠看……，且看這些超級豪宅如何滿足富豪們的奢華需求！

從圓山沿著河堤旁的道路行駛，大約五分鐘，就抵達大直大彎段重劃區，在河岸第一排矗立著外觀華麗的景觀豪宅，今年五十二歲、從事電子業的陳姓老闆，最近才剛搬進一戶價值一億五千萬元的豪宅。

陳老闆目前已逐漸交棒給專業經理人，這個豪宅，正是他和妻子精心打造，作為退休養老的「Dream House」。

富人思惟
著重空間巧思，秀出個人財力和品味

陳老闆也分別為他們正在國外求學的兩名子女，在附近各購置一戶住宅。這間Dream House，完全是以「自己」為主軸打造。因此面積雖然廣達兩百多坪，但內部的空間和設施，全都是專為他倆的生活而打造。

在這樣的理念下，除了超大客廳、超大廚房和超大主臥外，在室內設計師的建議下，空間的利用更加強調功能性。

例如，在廚房的一角有一個「保健櫃」，專門收納各式藥品，櫃子底端還擺了一個小冰箱，專門放需要冷藏、冷凍的藥品。廚房還區分料理區和熱炒區，料理區是採用目前最流行的中島式開放廚房，烤箱、洗碗機、蒸爐、燉爐等嵌入式家電一應俱全。陳太太很愉快地告訴訪客：「要來份鐵板燒、涮涮鍋，在中島上都有器具，旁邊有高腳椅，和家人坐在椅上一邊吃一邊聊天，感覺很棒！」

主臥室旁，夫婦倆各有一間更衣室，設計師還貼心地幫他們各設計了一間「卸甲區」的小小空間，一回到家後，髒衣服就丟到衣物籃，由傭人拿去洗滌，隨身的手機、鑰匙、包包也有固定的位置擺放，陳太太說：「這樣的設計很貼心，房間不但不會雜亂無章，要穿什麼居家服也可以迅速找到。」

主臥室旁邊就是面積超大的浴室，根據功能性，劃分為化妝區、浴區和衛廁區三個部分。化妝區除了大理石台面的華麗化妝台以外，旁邊還有一個專門放面膜的小冰箱。利用隔間和獨立空調，衛廁區和其他地區是隔開的，以避免讓異味飄散到浴室或其他區域，甚至在這個獨享空間裡還有書櫃，在如廁時，可選擇不同的書籍閱讀。

「豪宅和其他住宅最大的不同，就是有足夠空間增加生活層次，提供生活的更多可能！」設計不下十個豪宅案子的築內國際空間設計總監郭陞弘表示，政商名流這個圈子，在家宴客是社交的一環，而豪宅正是彰顯主人財力和品味的最佳舞台。

在規畫設計上，郭陞弘強調，除了設計感和功能性外，在若干元素裡加入「秀味」，讓客人驚呼連連，也是設計時必要的巧思。他透露，客戶反映像是保健櫃、放面膜的冰箱這類的小設計，不但可增加話題性，又可彰顯品味，女主人向訪客介紹時，所獲得的讚美聲最多。

就是要大
一戶空間不夠，就阿莎力地買下第二戶拿來合併

以往面積七、八十坪，總價在三千萬元以上的房子，就被視為豪宅，但是，當客廳、主臥、廚房、衛浴，什麼都要大，還要放進這麼多的功能，才能彰顯豪宅的氣勢，一百坪往往已經很局促，再加上新的建築規則實施後，住宅公設比動輒從三成起跳，室內面積又縮水了一些，因此近兩年面積二百坪、總價一億五千萬元以上的「超級豪宅」市場已然形成。

信義房屋豪宅團隊協理吳銘鴻指出，大陸也有所謂「超級豪宅」的名稱，以台北市豪宅每坪房價跳升到九十萬至一二○萬元來看，台灣「超級豪宅」的單戶金額門檻，將拉高至一億五千萬元。

尤其自「帝寶」完工之後，更帶動了這股「超級豪宅」的風潮，以○五年下半年推出的「潤泰敦仁」來說，就有一半是合併戶，每戶面積二百坪以上。今年台中還推出兩個單戶面積達三百五十坪的超大豪宅案——「聯聚信義大廈」與「寶輝國家公園」。

聯聚建設董事長江韋侖說：「原本我們只規畫單戶兩百坪以下的產品，但多數客戶卻要求合併，乾脆改推一戶三百五十三坪的產品。」

雖然超級豪宅價格不菲，但是卻賣得嚇嚇叫，日前標得士林官邸土地的鄉林建設，打算推出每坪自一二○萬元起跳，一戶一棟，單戶總金額二億五千元以上的「鄉林士林官邸」案，鄉林建設董事長賴正鎰喜不自勝地說：「媒體揭露訊息後，很多客人主動上門找我談，目前二十五戶已預約二十戶了。」

專營豪宅市場的大師房屋總經理陳建慶觀察：「對這些富豪來說，買一戶或買三戶，往往只是在一念之間。」擁有興建「輕井澤」、「忠泰交響曲」等頂級豪宅經驗的忠泰建設常董李彥良也說：「客戶到接待中心來，算一算室內配置，一戶空間不夠，往往就阿莎力地買下第二戶拿來合併。」

比地段
挑選具人文、景觀的豪宅聚落，以凸顯尊貴身分

有「豪宅銷售一哥」之稱的住邦房屋總經理劉陳傳觀察，這個層級的客戶願意花兩、三億元買一戶房子，很多人是要拿來當成傳家的「最後一棟房子」，要求的標準自然也比較高。

根據匯豐銀行一份財富調查報告顯示，台灣擁有三億美元（約新台幣一百億元）以上財產的富豪，共有一百九十位，顯示台灣金字塔頂端之上更尖端的富豪購買實力不容小覷。

豪宅市場講究的就是「稀有性」，這些超級豪宅，能夠賣得比別人貴，地段是首要條件。陳建慶指出，台北市大安區（主要指仁愛路、敦化南路兩條林蔭大道）、信義計畫區、大直、天母是豪宅聚落的四大天王，無論人文、歷史、景觀都是其他地方難以複製，其他地方想要塑造同等價格，難度很高。

至於台中，綠地大、街廓整齊、商業機能又強的七期重劃區依然是豪宅天王地區，其他縣市就很難出現高出當地行情一大截的豪宅聚落。

除了地段之外，這些超級豪宅要突出身分，超越一般豪宅，從營造品質、規畫設計到景觀，標準統統都必須拉高。一般豪宅，營造找口碑好的大陸工程、潤泰營造，品質就已經沒問題，現在更流行找竹中工務店、鹿島營造等施工更精細的日系營造廠；負責外觀規畫和空間配置的建築師，也走向國際化，P&T、丹下健三等國際級的設計團隊才夠突出。

比機能
地震來時，沒有感覺的免震效果與博物館級的零噪音

在功能方面，制震系統幾乎已成為標準配備，要再升一級，號稱發生地震時，連裝滿水的水杯也不會潑灑出來的免震系統才夠力。首先在豪宅案中，引進免震系統的首泰建設總經理羅永宜說：「雖然免震系統每坪建築成本比制震系統還要高三至六萬元，但制震系統還是難以避免室內晃動，珍貴的骨董、擺飾也可能會被震破，但有免震系統的住宅，當地震來時，幾乎根本沒感覺。」

不但制震、免震成為賣點，現在連制音這樣先進的系統，也被引進國內，就如率先引進杜拜帆船飯店制音工程國際團隊的「寶輝國家公園」一案，號稱室內噪音指數直逼「圖書館級」，公共設施噪音指數可達「博物館級」，寶輝建設總經理蘇良智表示：「噪音的控制，不只是加厚樓板與玻璃，還要考慮電梯等設備以及室內電器可能產生的低頻噪音，這些都要專業的設計，才能做到真正的零噪音。」

至於攸關人身安全及具保值力的物業管理和保全，近幾年在頂級豪宅領域，更有建商自己成立物業管理公司的趨勢，像富邦建設成立富邦物業、元大建設成立元大物業、聯聚建設的德碩物業。

比安全
五星級管理不稀奇，特勤隊軍官當保全才安心

聘請多達二十位從陸軍特勤隊、空降特勤隊等特戰部隊退伍的軍官，並聘請五星級飯店高階經理人成立自家物管公司的聯聚建設董事長江韋侖指出，一般建設公司怕麻煩，往往將物業管理公司外包，但保全人員素質和流動率往往難以掌控。

對富豪們來說，這些掌握他家人行蹤、習性的保全、祕書若常更換，即使其他服務再好，也很難感到滿意，因此惟有建設公司成立的物管公司，提供很好的待遇和升遷管道，降低流動性並提升保全人員和客戶之間的默契，才是他們真正需要的服務。

擁有豐富豪宅銷售經驗的甲桂林廣告董事長張裕能指出，豪宅建商加進這麼多的功能和服務，對這些購屋經驗豐富的富豪們來說，就是要提供「觸動神經的感動」，在賣點上，無論是外觀設計、景觀、功能、配備、服務，就是要能滿足這些富豪的需求。劉陳傳指出，頂級富豪的「眉眉角角」特別多，這也就是豪宅市場，建商的品牌和經驗特別重要的原因。

目前影響台灣房市的最大利多是二○○八年兩岸和解行情，事實上，依香港經驗，加入中資因素後，豪宅市場漲幅遠超過一般產品。吳銘鴻分析，豪宅是「國際化」的市場，價格也是國際化，比價的是香港、上海、東京等亞洲其他城市，只要兩岸的壓力一解除，房價漲升空間自然較大。

對這些頂級富豪來說，自己住得舒服之餘又能享有不小的增值報酬，或許是近來超級豪宅成交特別熱絡的主因吧！

富人節稅祕技
購買豪宅省下遺贈稅

有錢人買房子，除自住需求與彰顯身分外，最大的好處是可以節稅，難怪富豪買豪宅一點也不手軟。

勤實佳會計師事務所所長林敏弘表示，豪宅可以節稅的關鍵，在於不動產市價，與房屋評定價格加土地公告現值的價差，豪宅市價愈高，差額就愈大，可節省的贈與稅、遺產稅就愈高。

假設某企業家，在兒子新婚時，打算贈與二億元的現金給兒子。若按贈與稅法，企業家贈與兒子的二億元現金應課徵贈與稅，總計必須繳納9944.5萬元的贈與稅款。

如果不直接贈與現金二億元，而是將二億元購買豪宅來贈與兒子，所課徵贈與稅的標的，就是房子的評定價額及土地的公告現值，此價格通常是市價的六折左右。二億元的豪宅打六折為1億2000萬元，換言之，以此換算贈與稅為5944.5萬元，足足可節省4000萬元稅款。

該企業家還可以逐年贈與，因為每人每年有111萬元的免稅額，若每年移轉十分之一房屋所有權給兒子，贈與稅的課稅級距降低，可以省下龐大的贈與稅。

另外，經常看到豪宅的所有權人用投資公司名義持有，這類的投資公司通常是家族企業，可以長期持有，而且房屋的貸款利息、地價稅、房屋稅、房屋修繕、房屋保險等可以當做營業費用減除，也可達到節稅的效果。（本文選錄自《今周刊》517期）