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2008)發現新中國系列三

這是一場即將到來的戰役，兩岸三通擴大開放，中國地產王來台搶商機……他們是來炒樓嗎？看中哪塊市場？哪裡又才是真正的戰場？想知道答案，先認識王石和馮侖這兩位中國地產天王，你會更知道中國房地產界如何看待台灣？

文／呂國禎

「那是炒作出來的！」全球最大住宅開發商，中國萬科集團董事長王石，直言台灣房市的陸客投資夢，不是大家想像的美好。

二○○八年三月，台灣進行了史上的第二次政黨輪替，兩岸三通直航、開放陸客來台觀光與投資成為熱門的話題。這個題材支撐了台灣豪宅繼續創新天價，土地資產翻身變炙手可熱，台北市的房子更是達到了前所未有的新高價，讓月收入新台幣五萬元的年輕人，也得二十八年不吃不喝不繳稅，才買得起三十坪的房子。

陸客會來台灣再炒高房價嗎？要了解這個問題，就必須了解中國重要地產商在中國發展的經驗，跟台灣可以扣上什麼關係？他們究竟是怎樣思考兩岸的房地產市場？他們如何崛起？又如何作戰？他們的思維方式跟台灣有何不同？

你不能不認識的一群人　他們靠賣房子，小人物翻身中國富豪

因此，中國的地產王是你不能不認識的一群人。商周二○○七年兩岸三地〈成長王〉大調查，特別推出了營建業〈成長王〉。這群成長王都是在過去二十年快速崛起的中國房地產公司，例如第五名的萬科從一家什麼都做的企業，曾經賣水、賣電子器材、搞百貨商場，轉型只做住宅之後，十年來營收成長了十五倍之多。

成長王排名第十六名的富力地產則是另一個傳奇，一九九三年富力董事長李思廉拿著不到新台幣一億元的資金創業投入房地產，靠賣房子，十五年來身價翻成了一千八百多億元，是營建業〈成長王〉中最富有的企業家。

這些企業家早年都拿著一筆小資金大膽冒險，走過那段快速成長卻也沒有任何規則的改革開放時期，有叢林戰的韌性與毅力，在進入中國資本市場快速成長時代，這些人又懂得利用股市資金快速成長並引進國際管理，緊握了中國房地產市場快速成長的動能，他們能征善戰，也懂得管理與資本市場法則。未來若是這群人進入台灣市場，他們的叢林戰經驗與雄厚的資本市場支持，必然為台灣小市場注入很不一樣的經營風格。

這次，我們也專訪到在中國被稱為「南王石」、「北馮侖」的兩大地產王。在深圳，深入了全球最大住宅開發商萬科的總部；在北京，拜訪了萬通地產集團，專訪有「萬通六君子之首」稱號的萬通地產集團董事長馮侖。

第一號人物——南王石　深圳發跡，全球最大住宅開發商

只做住宅，萬科去年營收成長達九八％，稅後淨利成長達一二五％，成長速度驚人；同時萬科也是去年全球推案量最高的住宅開發商，總共推出四萬八千戶的房屋，自深圳發跡，是中國房地產市場的南霸天。

但萬科還要更大更快，原本蓋房子速度從一週才蓋一層樓，到一天蓋一層，是中國最會蓋房子的公司。

六年後，萬科有可能是兩岸三地第一家營收破兆元的純房地產開發商。

王石帶領的萬科，過去六年來營收複合成長率超過三成，還曾經讓創始股東寫下十七年四百倍投資報酬率的傳奇，到底這樣的一家公司是怎麼運作的？為何王石敢說，未來六年複合成長率還要高達四成，到二○一四年營收要破兆元，他的秘訣是什麼？

隨著兩岸投資與交流將更進一步開放，王石是你不能不認識的對象。

第二號人物——北馮侖　縱橫中國，不比規模比人脈

馮侖則是一個完全不同類型的企業家，雖然不是營建業〈成長王〉的前二十名，馮侖的影響力，卻可能比成長王中的任何一家公司來得更大；因為他的厲害，不在於上市公司萬通的營業額大小，而是在於他的人脈經營學。

馮侖在海南創業，共同創業的有六個人，另五人分別是王功權、劉軍、易小迪、王啟富、潘石屹，六人合稱萬通六君子，這六個人雖已經各自創業，卻形成了一個緊密結合的人脈圈，甚至被中國媒體稱為梁山泊模式的企業家兄弟幫派。

這六人如今各有一片天，例如SOHO中國董事長潘石屹是身價三十億美元的中國新富豪，他跟馮侖今年四月更曾一起考察台灣，回北京之後密集相聚，討論考察心得。馮侖如何經營他的人脈，讓投資夥伴像兄弟一樣不離不棄，是一堂精彩的故事。

五月八日深夜，王石在深圳總部對著我們說，這一次（指馮侖與潘石屹在總統大選之後造訪台灣）去台灣被利用了。在北京，馮侖則是說，陸客不是要到台灣炒房，而是看中台灣的商用不動產與度假市場。台北一○一之類的代表性商用不動產，才是中國富豪踩上台灣這塊土地必要征服之地。

過去，你也許不認識王石、馮侖，但陸客來了，中國市場的高成長讓這群人擁有雄厚資本與實力，在台灣即將成為中國營建大亨的新戰場之際，知己知彼，知道中國地產王怎麼打仗、如何思考，才能在未來兩岸房地產市場大戰中立於不敗之地。